03 Jaarrekening

Elkien is een stichting met de status “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Friesland. De statutaire vestigingsplaats is Leeuwarden, het bezoekadres is De Opslach 69, 8448 GV te Heerenveen. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de verhuur van woningen aan de sociale doelgroep en de daarvoor benodigde investeringen in vastgoed. Elkien staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Friesland onder nummer 01031575.

Bij de waardering van de activa en passiva in deze jaarrekening wordt uitgegaan van continuïteit van de corporatie.

In maart 2020 is de impact van Covid-19 op Nederland en de rest van de wereld groot geworden.
Het COVID-19 virus heeft ook impact op onze bedrijfsvoering. Elkien heeft zijn bedrijfsprocessen hierop aangepast. Deze zijn afgestemd op de door het RIVM en de Rijksoverheid afgegeven richtlijnen en maatregelen. Bijna alle medewerkers kunnen de werkzaamheden vanuit huis voortzetten. Daar waar dit niet mogelijk is zijn passende maatregelen genomen. In principe vinden alle bedrijfsprocessen voortgang. We voeren alleen spoedeisende reparatieverzoeken uit. Reparatieverzoeken buiten de woning en in lege woningen worden wel uitgevoerd. Planmatig onderhoud en woningverbetering worden, in goed overleg met onze ketenpartners, uitgesteld voor wat betreft binnenwerkzaamheden. Voor zover nu bekend zijn daar geen claims of nadelige financiële gevolgen uit te verwachten. Nieuwbouw vindt wel plaats. Nieuwe verhuringen vinden plaats zonder fysiek contact. Als er door de coronamaatregelen problemen bij huurders ontstaan bij het betalen van de huur, biedt Elkien maatwerkoplossingen aan.

Wij verwachten slechts een beperkte impact op onze operationele kasstromen door de vertraagde ontvangst van huurstromen. Wij schatten op dit moment in dat deze impact dusdanig beperkt zal zijn dat hierdoor geen liquiditeitstekorten ontstaan. Onze huurstromen zijn omvangrijk en goed gespreid.

Onze financiering voor het komend jaar is geborgd via de reguliere processen. Wij hebben voldoende ruimte in onze kengetallen om aanvullende financiering op te kunnen nemen mocht dat noodzakelijk zijn. Wij zien hier vooralsnog geen aanleiding toe. Wij zijn voor onze kasstromen niet afhankelijk van verkopen. Daarnaast beschikken wij (zoals hierboven benoemd) over de mogelijkheid om in overleg met onze ketenpartners planmatig onderhoud en investeringen (woningverbeteringen) uit te stellen om onze kasstromen positief te beïnvloeden. Wij verwachten geen gebruik te hoeven maken van eventuele overheidsmaatregelen ter ondersteuning van de economie.

Elkien voldeed in 2020 aan de stresstest voor derivaten zoals ingesteld door AW en zal dit ook in 2021 blijven doen. Als gevolg van de dalende rente heeft Elkien in 2020 een drietal rentederivaten afgekocht en hiervoor, met borging door het WSW, vastrentende geldleningen aangetrokken. Elkien beschikt over een voldoende ruime liquiditeitenbuffer om eventuele beroepen door de derivatenbanken om onderpand te storten te kunnen opvangen. Daarnaast kan deze liquiditeitenbuffer worden ingezet om derivaten te kunnen afkopen indien de situatie dreigt te ontstaan dat wij niet voldoen aan de 2% stresstest.

Hetgeen wij niet in de hand hebben is een mogelijke uitval van personeel door ziekte. Indien dit zich op grote schaal gaat voordoen, hetgeen nu niet het geval is, verwachten wij vertraging in de uitvoering van onze voorgenomen activiteiten en ook vertraging of mogelijk zelfs aanpassing van de realisatie van onze voorgenomen doelstellingen.

De omstandigheden hiervoor omschreven zijn onze verwachtingen met de kennis van heden. Deze omstandigheden zijn nog steeds omgeven met onzekerheden met betrekking tot de uiteindelijke impact van de pandemie op zowel de samenleving als de economie. Het is daarom ook redelijkerwijs niet mogelijk om de toekomstige effecten in te schatten.

Elkien functioneert als hoofd van een groep. De enige deelneming die Elkien per ultimo 2020 heeft, is Elkien Holding B.V. (100%), welke op haar beurt 100% eigenaar is van Elkien CPS B.V. en een 33 1/3% deelneming heeft in V.O.F. Oppenhuizerweg.

Gezien het niet-materiële belang in deze deelneming is geen geconsolideerde jaarrekening opgesteld.

Op basis van de aangepaste RJ 645 heeft Elkien in 2020 een wijziging aangebracht in de wijze waarop uitgaven in het vastgoed in exploitatie na eerste verwerking in de jaarrekening worden verwerkt. Deze uitgaven worden nu verwerkt in overeenstemming met artikel 14a van de Regeling toegelaten instelling volkshuisvesting. Hierin zijn nadere definities opgenomen voor onderhoud en verbetering. Onderhoudslasten worden in de winst- en verliesrekening verwerkt en verbeteringen als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed in exploitatie. Elkien verwerkte deze kosten tot vorig jaar nog als investeringen. De gewijzigde verwerking van onderhoud en verbetering heeft beperkte invloed op de omvang van het vermogen en resultaat en op de kasstromen, maar wel op de samenstelling daarvan.

De stelselwijziging is in overeenstemming met de overgangsbepaling in RJ 645 prospectief verwerkt wat inhoudt dat de vergelijkende cijfers niet zijn aangepast.

Waardering DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

In het kader van de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn diverse schattingswijzigingen doorgevoerd in de parameters en berekeningsmethodieken die nader uiteen zijn gezet in paragraaf 5.3.2.

In de jaarrekening 2020 is een minimale presentatiewijziging doorgevoerd ten aanzien van de functionele indeling van de winst- en verliesrekening. Hiermee wordt aangesloten bij de meest actuele voorschriften en nadere definities zoals opgenomen in de ‘Handleiding toepassen functionele indeling winst- en verliesrekening bij corporaties, verslagjaar 2020’. De presentatiewijziging heeft geen invloed op het vermogen en het resultaat.

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening 2020 vormt het bestuur van Elkien zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening 2020 opgenomen jaarrekeningposten. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

Als verbonden partij worden alle rechtspersonen aangemerkt waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ultimo 2020 zijn dit Elkien Holding B.V. en Elkien CPS B.V.

Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook het bestuur, andere sleutelfunctionarissen in het management van Elkien en nauwe verwanten, zijn verbonden partijen.

Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht.

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

Elkien heeft gekozen voor een administratieve scheiding tussen haar DAEB en niet-DAEB bezit. De volgende redenen lagen hieraan ten grondslag:

• De portefeuillestrategie van Elkien richt zich uitsluitend op de primaire doelgroep;
• Elkien is en blijft uitsluitend werkzaam in één woningmarktregio; te weten Friesland;
• Elkien bouwt haar niet-DAEB activiteiten af en wordt niet extern gefinancierd voor de niet-DAEB activiteiten.

Om tot een gescheiden balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht voor zowel de DAEB als de niet-DAEB te komen, wordt een aantal uitgangspunten gehanteerd. Direct toe te rekenen posten worden in overeenstemming met het dd. 22 november 2017 goedgekeurde scheidingsvoorstel volledig aan de DAEB- dan wel aan de niet-DAEB activiteiten toegerekend. Voor niet direct toe te rekenen posten in de gescheiden balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht, wordt uitgegaan van een aantal uitgangspunten. De belangrijkste uitgangspunten betreffen:

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 30 en 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2015, richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ) en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).

Activa en passiva worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting op posten in de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht in de jaarrekening.

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de stelselwijziging zoals toegelicht in paragraaf 4.4.

Algemene uitgangspunten

Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.
 

5.3.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Op grond wordt niet afgeschreven.

Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Verplichtingen tot herstel

Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het materieel vast actief.

5.3.2 Vastgoedbeleggingen

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Op grond wordt niet afgeschreven.

Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Verwerking van groot onderhoud

Elkien verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief, wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activaregistratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.

DAEB vastgoed in exploitatie & niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Verwerking verbetering vastgoed in exploitatie

Uitgaven in het vastgoed in exploitatie na eerste verwerking worden verwerkt als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed in exploitatie indien deze betrekking hebben op een verbetering. Dit is het geval indien:

De werkzaamheden dienen om aan de onroerende zaak of een zelfstandig gebouwdeel een wezenlijke verandering aan te brengen.

Tot de verbeteringen worden ten minste gerekend de werkzaamheden die verband houden met:

• Het gebruiksklaar maken van een nieuw verworven onroerende zaak;
• De nieuwbouwuitgaven bij vervangende nieuwbouw die volgen na het slopen van bestaande opstallen;
• Herstel van fysieke beschadiging aan onroerende zaken als gevolg van abnormale gebeurtenissen, en
• Een ingrijpende verbouwing.

We beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie) als een investering wanneer wordt voldaan aan minstens drie van de volgende vier criteria:

1. De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is;
2. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht;
3. De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht;
4. Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, dan wel complexen zijn als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven te worden aangepakt.

Overige onderhoudslasten worden in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit betreffen de werkzaamheden die naar hun aard dienen om een verhuurbare eenheid, dan wel complex – in vergelijking met de toestand waarin die zich bij stichting of latere verandering bevond – in bruikbare staat te herstellen en aldus de ingetreden achteruitgang op te heffen; dit ongeacht de omvang van de uitgaven.

Typering

DAEB vastgoed omvat woningen, maatschappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed in exploitatie die volgens het op dd. 22 november 2017 definitief goedgekeurde scheidingsvoorstel van Elkien als DAEB vastgoed classificeerden. Hierbij is rekening gehouden met mutaties in de DAEB portefeuille sinds die datum.

Over het algemeen zijn dit woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, woningen boven de huurtoeslaggrens waarvan Elkien voornemens is om deze in de toekomst als DAEB vastgoed te verhuren en maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners.

Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige objecten die niet voldoen aan het criterium van DAEB vastgoed.

Kwalificatie

Elkien richt zich op het realiseren van volkshuisvestelijke taken. Dit betekent dat beleidskeuzes rondom het vastgoed primair worden gemaakt met inachtneming van haar taak als sociale volkshuisvester. Daarnaast worden investeringsbeslissingen mede genomen op basis van een analyse van het financiële rendement. Een beperkt deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop.

Waarderingsgrondslag

Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Elkien waardeert haar vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de RTIV.

De marktwaarde in verhuurde staat is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

Elkien past voor het volledige bezit de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2020 toe. 
De berekening van de marktwaarde geschiedt op een modelmatige wijze waarbij een externe taxateur wordt ingeschakeld. De nauwkeurigheid van de waardering wordt geacht te liggen binnen een bandbreedte: 10% plus dan wel 10% minus de waarde.

Complexindeling

Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2020 vindt waardering op waarderingscomplex niveau plaats. Alle verhuureenheden in exploitatie van Elkien maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen.

Waarderingsmethode

De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van deze methodiek zijn als volgt:

• de aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op, indien van toepassing, de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed;
• de overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is;
• feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen (zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken) zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar zijn onderdeel van de niet uit de balans blijkende verplichtingen;
• het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet contant worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).

Het inschatten van ontvangsten en uitgaven wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan.

In beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht.

Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt.

Het inschatten van de ontvangsten en uitgaven wordt op basis van marktconforme uitgangspunten gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:

• prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten;
• loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerkosten;
• bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten;
• leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.

​​​​​​​Elkien heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2020 voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast. De belangrijkste uitgangspunten hiervan zijn in de volgende tabellen opgenomen.

Onder toepassing van de full-versie heeft Elkien voor de volgende vrijheidsgraden van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 14 afwijkende standpunten ingenomen, zoals in de volgende tabel weergegeven. Hierbij is rekening gehouden met de specifieke omstandigheden van het bezit en/of de omgeving waarbinnen Elkien opereert.

Als gevolg van de ontwikkelingen in de woningmarkt is het marktrisico voor het werkgebied van Stichting Elkien generiek opnieuw met 0,20% verlaagd.

Gehanteerde werkwijze taxaties

Jaarlijks wordt de waardering van 1/3 deel van de portefeuille vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zichttaxatie. Daarbij vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. Bij woningen wordt het overige 2/3 deel van de portefeuille vastgoed in exploitatie intern gewaardeerd. Bij BOG wordt dit gedaan middels een externe markttechnische update.

In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Elkien, zoals lopende huurcontracten. De in 2020 gebruikte markthuurtabel is gebaseerd op een markthuurverkenning van een externe partij, die door meerdere corporaties als ‘Best Practice’ in de waardering wordt gebruikt. De werkelijke huur bij mutatie kan op grond van beleidskeuzes van de corporatie lager uitvallen. De uitgaande kasstromen zijn gebaseerd op marktconforme parameters en kengetallen. Dit geldt zowel voor onderhouds- als beheerkosten.

Mutatie marktwaarde verhuurde staat

Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”.

Herwaarderingsreserve

De herwaarderingsreserve wordt bepaald als het positieve verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering) en onder aftrek van (latente) belastingverplichtingen.

Bepaling beleidswaarde (ten behoeve van de toelichting)

Het WSW en de Aw hebben in het kader van het nieuwe integraal toezichtskader besloten om met ingang van het jaarverslag 2018 de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting op de balans op te nemen.

Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Elkien. De netto contante marktwaarde wordt hiertoe aangepast op vier onderdelen die duiding geven aan de maatschappelijke opgave van Elkien. Hiermee wordt inzicht gegeven in de verdiencapaciteit van het vastgoed in exploitatie uitgaande van het beleid van Elkien. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, maar rekening houdende met een viertal zogenoemde afslagen. Dit betreft:

1. Voor het gehele bezit wordt uitgegaan van het scenario ‘doorexploiteren’ (in plaats van de hoogste van ‘doorexploiteren’ en ‘uitponden’). Er wordt derhalve geen rekening gehouden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen 2020. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast. Ten slotte worden overdrachtskosten bijgesteld naar 0%. Er wordt dus gekeken naar de bruto waarde en daarmee geen rekening gehouden met het verkopen van de gehele portefeuille.
2. De huurprijs wordt bij mutatie of harmonisatie maximaal verhoogd tot de bestuurlijk vastgestelde streefhuur in plaats van de markthuur. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van Elkien bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Elkien hanteert in haar beleid een streefhuur die oorspronkelijk is gebaseerd op de geïndexeerde markthuur van 2018, deze ligt op ongeveer 80% van de maximaal redelijke huur. Daarnaast wordt hier rekening gehouden met de ingerekende reguliere huurverhogingen conform het huurbeleid van Elkien. Voor 2021 betekent dit een huurverlaging voor 652 huishoudens conform de wetgeving eenmalige huurverlaging.
3. De componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud zijn vervangen door een nominale onderhoudsnorm, overeenkomstig het onderhoudsbeleid van Elkien en het, als onderdeel daarvan, vastgestelde onderhoudsprogramma van het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Elkien hanteert hierbij als uitgangspunt de totale onderhoudskasstroom uit de functionele winst- en verliesrekening van 2021-2035 uit de meest recente vastgestelde meerjarenbegroting. Per gewogen verhuureenheid komt dit neer op een bedrag van € 2.003 (2019: € 1.896). Hierin is rekening gehouden met de aanpassing van de onderhoudsbedragen aan de hand van de richtlijnen, waarin het onderdeel onderhoud wat in woningverbeteringsprojecten is opgenomen meegenomen wordt in deze onderhoudsnorm. Voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is met de specifieke vex-normen en mutatieonderhoud normen conform het handboek gerekend. Gemiddeld komt dit neer op € 928 (2019: € 1.552) per verhuureenheid.
4. De beheerkosten uit de DCF-berekening (de marktconforme lasten ter zake) zijn vervangen door een eigen beheernorm die aansluit met de werkelijke verhuur- en beheerlasten. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan verhuur- en beheeractiviteiten zoals deze worden opgenomen onder het hoofd “lasten verhuur- en beheeractiviteiten” in de resultatenrekening. Dit betreffen de kosten voor beheer, leefbaarheid, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten. Elkien gaat uit van gemiddelde verhuur- en beheerlasten van € 863 per verhuureenheid (2019: € 856). Voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is gemiddeld € 709 (2019: € 743) per verhuureenheid ingerekend.

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten. Elkien heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde:

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie – zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie – afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur en beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTIV artikel 151.

Op 9 februari 2021 is in de Tweede Kamer met een meerderheid gestemd vóór een motie om dit jaar de huren van sociale huurwoningen te bevriezen. Inmiddels is aan deze motie uitvoering gegeven door bij ministeriële regeling het huurverhogingspercentage op 0% te zetten voor de gereguleerde huursector. Met deze huurbevriezing voor 2021 is het niet meer mogelijk per 1 juli 2021 een huurverhoging aan te zeggen. Dit geldt óók voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. De afslag voor de betaalbaarheid in de beleidswaarde wordt indien er met deze maatregel rekening wordt gehouden € 17 miljoen hoger. Daarmee daalt de beleidswaarde tot circa € 1.350 miljoen.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Elkien heeft in het verleden woningen verkocht onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde kreeg. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Elkien onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie.

Als gerealiseerde verkoop kwalificeren:
Verkopen waarbij Elkien een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘Netto gerealiseerd verkoopresultaat vastgoedportefeuille’.

Als financieringstransactie kwalificeren:
Verkopen waarbij Elkien een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:

• de betreffende onroerende zaken worden direct, voorafgaand aan de verkoop, gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs;
• de woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de post ‘Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’. De (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen onder de post ‘Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ (eerste waardering).
• de woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt onder de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat Elkien verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt onder de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, wordt de verplichting onder de post ‘Kortlopende schulden’ op de balans verantwoord.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Typering

Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.

Waarderingsgrondslag

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering of lagere marktwaarde en inclusief transactiekosten (zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en andere transactiekosten).

5.4.1 Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend

Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt ervan uitgegaan dat er invloed van betekenis is.
De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.
Indien de waarde van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op € nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Elkien in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen.
De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.

5.4.2 Latente belastingvordering

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde.
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd opgenomen voor (tijdelijke) verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de (boek-)waarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt op basis van de belastingtarieven die per einde van het verslagjaar gelden of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekening kan worden benut.

De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 2,05% (2019: 2,33%). Dit percentage is afgeleid uit de voor de Elkien geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2020 van 2,73% (2019: 2,99%), onder aftrek van het gemiddelde nominale belastingtarief over de periode 2020-2035. Het geldende tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt voor 2020 25%. Voor 2021 en verder geldt een percentage van 25%.

5.4.3 Leningen u/g

De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van de lening. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. Indien er bij de verstrekking van leningen sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht.

5.4.4 ​​​​​​Overige vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

​​​​​​5.4.5 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa

Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Elkien op balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Elkien de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst- en verliesrekening.

Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs, wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.
Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt.

5.5.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop

Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde.
Een voorziening voor oninbaarheid, gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum, wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Liquide middelen bestaan uit kas- en banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder de post ‘Schulden aan kredietinstellingen’ (onderdeel van de post ‘Kortlopende schulden’). Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

5.8.1 Herwaarderingsreserve

Onder de post ‘Herwaarderingsreserve’ worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van het vastgoed in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Indien op een waarderingscomplex in het verleden een waardevermindering is verantwoord, dan wordt pas een herwaarderingsreserve gevormd voor het betreffende complex voor zover de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Het gerealiseerde deel van de Herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde vastgoed in exploitatie wordt rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Omdat de waardevermeerdering van vastgoed in exploitatie reeds ten gunste van de winst- en verliesrekening is gebracht – en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd – is verwerking van de daaropvolgende realisatie ten gunste van de winst- en verliesrekening niet toegestaan.

Voorzieningen worden gevormd voor 1) in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en 2) verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.

Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.

5.9.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Elkien zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Elkien rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid, het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

5.9.2 Overige voorzieningen

De Overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. Elkien onderkent de volgende Overige voorzieningen:

• de Voorziening jubilea wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. De disconteringsvoet bedraagt 0,6% (2019: 1,75%);
• de Voorziening opleidingen wordt opgenomen tegen de contante waarde van de opgebouwde rechten. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met opgebouwde rechten en de blijfkans. De disconteringsvoet bedraagt 0,6% (2019: 1,75%);
• de Voorziening optimalisatie en langdurig zieken is in 2020 volledig vrijgevallen.

Langlopende schulden worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt. Met boeten, verschuldigd voor vervroegde aflossing, dient rekening gehouden te worden indien en voor zover die vervroegde aflossing bij de schuldeiser is aangekondigd of op andere wijze vaststaat.

De aflossingsverplichting van de langlopende schulden voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

In leningen besloten derivaten worden afgesplitst en separaat verantwoord indien er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract. Voor de waardering en resultaatbepaling van deze embedded derivaten wordt verwezen naar paragraaf 5.12.

Operationele leasing

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Elkien ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

Elkien maakt gebruik van rentederivaten en heeft embedded derivaten welke zijn afgescheiden van het basiscontract. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument kostprijs hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Elkien een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat.

Bij het toepassen van kostprijs hedge accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Elkien derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt.

Het ineffectieve deel van de hedge relatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt indien het hedge-instrument een negatieve reële waarde heeft.

Kortlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Kortlopende schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Dit is meestal de nominale waarde.

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin ze zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.

De winst- en verliesrekening wordt gepresenteerd op basis van de functionele indeling. Omdat Elkien naast verhuuractiviteiten tevens activiteiten verricht op het gebied van ontwikkeling van vastgoed en verkoop van delen van de vastgoedportefeuille, geeft de functionele indeling de gebruiker van de jaarrekening een ander inzicht dan de categoriale indeling.

In de functionele winst- en verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de activiteiten van Elkien. Voorbeelden zijn: huuropbrengsten, verkoopopbrengsten en opbrengsten servicecontracten.
Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toerekenbare kosten en de indirecte kosten. De direct toerekenbare kosten worden rechtstreeks verantwoord aan de betreffende activiteiten. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels.
 

Direct toerekenbare kosten

Dit is bij Elkien ruim 90% van alle kosten en is als volgt bepaald:
Alle kosten die direct kunnen worden toegerekend aan de voorgeschreven activiteiten zijn direct toegerekend. Voorbeelden hiervan zijn: onderhoudskosten, waardeveranderingen, lasten servicecontracten en het saldo van de financiële baten en lasten.

Niet direct toerekenbare kosten

Nadat de directe toerekenbare opbrengsten en kosten zijn toegerekend, resteert de categorie ‘niet direct toerekenbare kosten’. Dit is bij Elkien minder dan 10% van het totaal.

Bij de toerekening van de ‘niet direct toerekenbare kosten’ kiest Elkien voor de zogenaamde opslagmethode. Dat wil zeggen het hanteren van een opslag op de directe kosten om de indirecte kosten te dekken.

Voor de toerekening van indirecte kosten wordt gebruik gemaakt van een verdeelsleutel op basis van de directe toegerekende lonen en salarissen en/of de FTE’s.

6.2.1 Opbrengstverantwoording algemeen

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

6.2.2 Huuropbrengsten

De jaarlijkse reguliere huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum, op totaalniveau namelijk de inflatie van het voorgaande jaar, 2019 betreffende 2,6%. Maar men mag wel per contract differentiëren. Elkien heeft als volgt een differentiatie o.b.v. inkomen en prijs/kwaliteit (streefhuur) toegepast om zodoende de betaalbaarheid voor onze huurders te waarborgen maar ook de prijs/kwaliteit van onze woningen beter in balans te brengen. Dit betekent dat woningen met een huidige huur onder 80% van de streefhuur, een hogere huurverhoging krijgen en dat de woningen waarbij de huur al tegen de streefhuur aan zit, een lagere huurverhoging krijgen.

Daarnaast zijn bij de reguliere huurverhoging alle contracthuren hoger dan de streefhuur, eenmalig teruggebracht naar de streefhuur.

Huursombenadering 2020

Conform de regelgeving rondom de huursombenadering mag de stijging van de gemiddelde huur in totaal niet meer bedragen dan de inflatie. In de huursom worden de huurstijgingen meegenomen van alle zelfstandige sociale huurwoningen die aan het begin en einde van het jaar zijn verhuurd, niet betreffende mutaties of stijgingen door woningverbeteringen. De huursomstijging voor 2020 is vastgesteld op 1,88%.

6.2.3 Opbrengsten servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

6.2.4 Wijzigingen in voorraad bestemd voor de verkoop

Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de post ‘Vastgoed bestemd voor de verkoop’ (opgenomen onder de Voorraden). Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel.

6.2.5 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen

• boekresultaat van gerealiseerde verkopen van Vastgoed in exploitatie.
• netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop.

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

6.3.1 Lastenverantwoording algemeen

Lasten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen direct en indirect toe te rekenen kosten.

6.3.2 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen

De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Op grond en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Afschrijvingen worden via verdeelsleutels toegerekend aan de afzonderlijke activiteiten.

6.3.3 Lasten onderhoudsactiviteiten

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Het storings- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een levensduurverlenging en/of waardeverhoging van het actief.

6.3.4 Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

6.3.5 Pensioenlasten

Elkien kent de pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties.
Elkien heeft voor bijna al haar medewerkers een verplichtingenbenadering. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren.
De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van het personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Elkien betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt.

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2020 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 109,4% (2019: 113,2%).
Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Elkien. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

Naast de premiebetalingen bestaan er geen andere verplichtingen.

6.3.6 Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen, niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Elkien, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

6.3.7 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten

Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop. Voor aandelen, verantwoord onder effecten, worden waardevermeerderingen eerst verantwoord via het eigen vermogen. Het cumulatieve resultaat dat voorheen in het eigen vermogen was opgenomen wordt overgeboekt naar de winst- en verliesrekening op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt.
(Bijzondere) waardeverminderingen op effecten worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verantwoord.

6.3.8 ​​​​​​Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten

Dividend te ontvangen van niet op nettovermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen en aandelen, verantwoord onder effecten, worden verantwoord zodra Elkien het recht hierop heeft verkregen. Koersverschillen op effecten worden verantwoord onder ‘waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten’.

6.3.9 Rentebaten en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

6.3.10 Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

6.4.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Dit betreffen waardeverminderingen, en eventuele terugname hiervan, die gedurende het verslagjaar zijn ontstaan vanuit nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Ook waardeveranderingen als gevolg van projecten die geen doorgang vinden worden onder deze categorie verantwoord.

6.4.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ hebben betrekking op waardemutaties van op actuele waarde gewaardeerde activa​​​​​​​.

6.4.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkopen onder voorwaarden

Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de woningen verkocht onder voorwaarden. Dit betreft zowel de waardeverandering van de post ‘Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ als de post ‘Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’.

6.4.4 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

Dit betreffen waardeveranderingen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop in het lopende verslagjaar. Vrijgevallen gerealiseerde herwaarderingen worden ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Het resultaat deelnemingen is het bedrag waarmee de boekwaarde van de deelneming sinds de voorafgaande jaarrekening is gewijzigd als gevolg van het door de deelneming behaalde resultaat voor zover dit aan Elkien wordt toegerekend.

Vanaf 1 januari 2008 is Elkien integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Bij de besluitvorming en uitvoering van treasuryactiviteiten wordt gebruik gemaakt van de volgende treasurykaderdocumenten: Treasurystatuut, Treasurybeleid en Treasury AO/IC. Het Treasurybeleid is nader uitgewerkt door het opstellen van een Financieringsstrategie. Jaarlijks wordt een Treasuryjaarplan opgesteld, vastgesteld door het bestuur en goedgekeurd door de RvC, waarmee de jaarlijkse treasury activiteiten mandaat en richting krijgen. De Treasurycommissie heeft een adviserende functie ten behoeve van het bestuur. De Treasurycommissie adviseert over het Treasuryjaarplan, transactievoorstellen en wijzigingen van het Treasurystatuut, Treasurybeleid, Financieringsstrategie en Treasury AO/IC.

Als kapitaalintensief bedrijf is sprake van een materiële vreemd vermogenpositie. Over dat vreemde vermogen moet rente betaald worden, die van invloed is op de operationele kasstroomruimte.
Renterisico’s voortvloeiende uit bestaande financieringsposities en nieuwe financieringen worden beheerst door gebruik te maken van renterisiconormen en sturing op financiële ratio’s.

Een deel van de vastgoedportefeuille is variabel gefinancierd. Het renterisico is hierbij gehedged door gebruik te maken van renteswaps. Sprake is van het verstrekken van cash-onderpand – afhankelijk van renteontwikkelingen - in verband met beheersing van het kredietwaardigheidsrisico. Hoe lager de rentecurve hoe meer cash-onderpand Elkien dient te verstrekken. Om dit liquiditeitsrisico te beperken is sprake van threshold amounts (drempelbedragen) en caps (plafonds).

Daarnaast wordt een liquide buffer aangehouden die vooral bestaat uit variabele hoofdsomleningen. Deze buffer is naast materieel ook formeel van aard als gevolg van renteontwikkelingen en regelgeving i.c. de 2% stresstest. Het beleid is erop gericht permanent te voldoen aan deze 2% stresstest. Deze 2% stresstest richt zich op het liquiditeitsrisico voortvloeiende uit margin calls (cash-onderpand) en breaks. Elkien stelt jaarlijks een breakplan op waarin de risico’s en maatregelen beschreven zijn van renteswaps met een breakclausule. Een breakclausule is een contractuele afspraak waarin is bepaald dat het rentederivaat tussentijds, dus voor het einde van de looptijd kan worden c.q. wordt beëindigd. Breakclausules worden gehanteerd om het kredietrisico te beperken. Afhankelijk van ontwikkeling van de rentecurve is sprake van een liquiditeitsrisico, die Elkien beheerst door spreiding van breaks en het aanhouden van eerder genoemde liquide derivatenbuffer.

Het risico dat Elkien geen aflossingen kan doen op gewenste momenten is afgenomen door herijking van de portefeuillestrategie in 2019 waarbij ingezet wordt op blijvende verhuur van bezit, investeren in bestaand bezit en deels vernieuwing van bezit. Het beschikbaarheidsrisico c.q. aanbod van geld is door de aanwezigheid van de sectorbanken BNG Bank en NWB Bank beperkt. Elkien’s financieringsstrategie volgt de portefeuillestrategie, waarbij balans gezocht wordt tussen enerzijds zo laag mogelijke rentekosten en flexibiliteit en anderzijds rentezekerheid en een laag beschikbaarheidsrisico.

De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken.
De in de toelichting op de jaarrekening vermelde reële waarde van de leningen is berekend op basis van de contante waarde methode. Hierbij maakt Elkien gebruik van het treasurypakket van Aareon. Voor de waardering van (embedded) derivaten wordt gebruik gemaakt van het prijsinformatiesysteem Bloomberg.

Vanaf 1 januari 2019 is sprake van een gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW. Dit is een voortvloeisel van de intensievere samenwerking tussen Autoriteit woningcorporaties (Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) om het toezicht op de corporatiesector effectiever en efficiënter te maken. Gedeelde toetsingsonderwerpen zijn: Financiële continuïteit, Bedrijfsmodel en Governance & Organisatie. Daarnaast toetst Aw de beoordelingsonderwerpen Integriteit en Rechtmatigheid.

Elkien werkt binnen de door Aw en WSW gestelde kaders. Dit betekent onder andere dat sprake is van gezonde financiële ratio’s en beheerste business risks. Elkien stuurt op een laag risicoprofiel en het verkrijgen van een jaarlijks adequaat borgingsplafond.

Elkien is onder meer voor brand- en stormschade verzekerd. Bij schade aan woningen wordt de werkelijk geleden schade vergoed. Bij het overige bezit is sprake van een verzekerde som die gebaseerd is op de onderliggende herbouwwaarden, waaraan taxatierapporten ten grondslag liggen.

Het onroerend goed (voor zover gefinancierd met vreemd vermogen) is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW borgstelling. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Elkien heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt.

De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: 

• bedrijfsgebouwen en terreinen - lineair - 10 jaar
• andere vaste bedrijfsmiddelen - lineair - 5 jaar
• ICT ERP-systeem - lineair - 5 jaar
• ICT apparatuur - lineair - 3 jaar

Met betrekking tot de inventaris is sprake van een uitgebreide brandverzekering met een verzekerde som van € 1,2 miljoen.

De mutaties van de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat

Onder de post herclassificaties zijn DAEB-woningen opgenomen die in het splitsingsplan zijn overgeheveld van de DAEB tak naar de niet-DAEB tak. Elkien maakte in 2017 hierbij gebruik van de administratieve splitsing op basis van een door het Ministerie van BZK goedgekeurd splitsingsplan. In 2020 hebben er geen herclassificaties van de DAEB tak naar de niet-DAEB tak en vice versa plaatsgevonden.

DAEB vastgoed in exploitatie

In de post DAEB vastgoed in exploitatie zijn totaal 18.522 eenheden verantwoord.

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

In de post niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 1.344 eenheden verantwoord.

Verklaring waardemutaties

De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat:

Gevoeligheidsanalyse marktwaardering

Over het gehele bezit van Elkien per eind 2020 is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd ten aanzien van de marktwaarde. De uitkomsten hiervan zijn als volgt:

Beleidswaarde

De beleidswaarde is voor het eerst in 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip door de Aw en WSW zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden. Hierbij kan gedacht worden aan de aanscherping van het begrip onderhoud/verbetering, alsmede de beheerlasten.
De beleidswaarde bedraagt per 31 december 2020 € 1.367 miljoen (31 december 2019: € 1.306 miljoen) en is afgeleid van de marktwaarde in verhuurde staat met afslagen voor 1) beschikbaarheid (doorexploiteren) 2) betaalbaarheid (huren), 3) kwaliteit (onderhoud) en 4) beheer (beheerkosten).
De opbouw van de beleidswaarde per 31 december 2020 is als volgt:

Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt:

In onderstaande tabel wordt aangeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

De mutaties in de overige vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat:

In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 6 eenheden opgenomen (2019: 6 eenheden). Deze 6 eenheden zijn allen verkocht met een terugkoop verplichting. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister BZK hebben. Elkien biedt geen mogelijkheid meer tot (ver)kopen onder voorwaarden.

Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd:

8.4.1 Deelnemingen

De deelnemingen betreffen:

8.4.2 Latente belastingvordering

De belastinglatentie is als vordering opgenomen voor het tijdelijke verschil tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de onroerende zaken, de langlopende schulden, verrekenbare verliezen en derivaten. De latentie zal naar verwachting voor € 3,5 miljoen binnen één jaar worden gerealiseerd

Onroerende zaken en afschrijvingspotentieel € 10.670k

In 2020 is een actieve latentie gevormd voor het fiscale afschrijvingspotentieel. Deze latentie is opgenomen in de post Onroerende zaken en afschrijvingspotentieel, bedraagt nominaal € 59 miljoen en loopt in 2058 af.

Langlopende schulden € 7.018k

De latentie bedraagt nominaal € 29 miljoen en de resterende looptijd bedraagt 30 jaar.

Verrekenbare verliezen € 14.433k

Van de compensabele verliezen is de verwachting dat deze gecompenseerd worden binnen de daarvoor beschikbare termijn van verliescompensatie binnen de fiscale wetgeving hierover. Het deel van de vennootschapsbelasting over de fiscale verliezen dat is ontstaan door de beperking van de rente-aftrek bedraagt € 327k en is niet geactiveerd aangezien dit naar verwachting niet in de toekomst kan worden gecompenseerd.

Derivaten € 119k

De latentie bedraagt nominaal € 885k en de resterende looptijd bedraagt 18 jaar.
 

Herstructurering derivatenportefeuille -/- € 4.341k

De latentie Herstructurering derivatenportefeuille is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de geactiveerde kosten herstructurering derivatenportefeuille € 4,3 miljoen (2019: € 3,7 miljoen). Het nominale bedrag van het waarderingsverschil tussen de fiscale waardering en de commerciële waardering bedraagt € 24,3 miljoen (2019: € 26,2 miljoen). De resterende looptijd bedraagt 37 jaar.

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 2,05% (2019: 2,33%). Dit percentage is afgeleid uit de voor de Elkien geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2020 van 2,73% (2019: 2,99%), onder aftrek van het gemiddelde nominale belastingtarief over de periode 2020-2035. Het geldende tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt voor 2020 25%. Voor 2021 en verder geldt ook een percentage van 25%.

8.4.3 Leningen u/g

8.4.4 Overige vorderingen

Onder de overige vorderingen zijn de volgende posten opgenomen: 

Verstrekte cash collateral derivaten       

Elkien heeft cash collaterals (onderpand) gestort bij banken als gevolg van de negatieve marktwaarde van de derivaten.

Geactiveerde kosten herstructurering derivaten

Het negatieve resultaat van afgekochte renteswaps in 2010, 2014 en 2020 wordt jaarlijks afgeschreven naar rato van de looptijd van de afgekochte swaps. De afschrijving naar rato van de oorspronkelijke looptijd geldt zolang de oorspronkelijk ingedekte leningen er nog zijn.

De afschrijving voor 2020 is circa € 1,4 miljoen (2019: circa € 0,9 miljoen). De afschrijving is verantwoord in de resultatenrekening onder de post rentelasten en soortgelijke kosten.

Geactiveerde marktwaarde derivaten

In 2018 en 2019 zijn renteswaps bij een viertal derivatenbanken doorgezakt in nieuw afgesloten langlopende leningen. Deze leningen zijn gepassiveerd tegen marktwaarde. Als gevolg hiervan ontstaat een agio. Op dit agio wordt jaarlijks afgeschreven conform de effectieve interestmethode waarmee een rentebate in de winst- en verliesrekening tot uitdrukking komt. De marktwaarde van deze afgewikkelde renteswaps is geactiveerd en hierop wordt jaarlijks eveneens afgeschreven conform de effectieve interestmethode, waarmee een rentelast tot hetzelfde bedrag als de rentebate in de winst- en verliesrekening tot uitdrukking komt. Per saldo hebben deze mutaties in de winst- en verliesrekening financieel geen impact, maar zijn om verslaggevingstechnische redenen voorgeschreven.

Het vastgoed bestemd voor de verkoop bestaat uit 12 kavels.

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

De liquide middelen zijn vrij aanwendbaar.

Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:

Overeenkomstig artikel 3 van de statuten van Elkien dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet te worden besteed.

Ultimo 2020 is in totaal circa € 1.015 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen inbegrepen (2019: circa € 855 miljoen). In 2020 is € 7,5 miljoen (2019: € 7,6 miljoen) onttrokken aan de ongerealiseerde herwaardering wegens sloop en verkopen ten gunste van de overige reserves. De waardering van het vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten, geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (€ 1.367 miljoen) in relatie tot de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie (€ 2.253 miljoen) is een bedrag van € 886 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van Elkien niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Elkien. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van Elkien is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van Elkien.

Het verloop van het eigen vermogen is als volgt:

Aan het resultaat van de stichting mag statutair geen andere bestemming worden gegeven dan het bevorderen van het doel van de stichting. Elkien stelt zich tot doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de regio Friesland. Het gehele resultaat van circa € 215 miljoen wordt dan ook aan de overige reserves als onderdeel van het totale eigen vermogen toegerekend.

Het verloop van de voorzieningen is als volgt:

Van de voorzieningen is een bedrag van circa € 1,5 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.

8.10.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

​​​​​​​De voorziening voor onrendabele investeringen in nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van (toekomstige) contracten ten behoeve van de ontwikkeling van de nieuwbouw van huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt (en geactiveerd) om het verlies daarop in mindering te brengen.

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het boekjaar, zoals hierboven toegelicht, zijn opgenomen onder de kortlopende schulden op korte termijn.

Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven:

De posten marktwaarde embedded derivaten en agio leningen hebben geen impact op de kasstromen, maar zijn verantwoord om verslaggevingstechnische redenen.

Leningen overheid en kredietinstellingen

De mutaties in 2020 van de leningen overheid en kredietinstellingen kunnen als volgt worden toegelicht:

Schulden aan overheid

Hieronder zijn opgenomen leningen welke zijn verstrekt door de gemeenten Opsterland, Leeuwarden en Súdwest-Fryslân. Deze leningen hebben de volgende kenmerken:

Schulden aan kredietinstellingen

Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken:

De financieringsrente van de portefeuille inclusief effecten derivaten bedraagt ultimo 2020 2,7% (2019: 3,1%) en de duration 18,4. De gemiddelde liquiditeits- c.q. rente typische looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2020 25 respectievelijk 24 jaar.

De totale leningportefeuille bedraagt ultimo 2020 € 657 miljoen. Hiervan is € 15 miljoen niet door het WSW geborgd. Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 642 miljoen (2019: € 591 miljoen) opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. Dit is 98% van de totale leningenportefeuille. De hieraan gekoppelde onroerende zaken zijn vrij van hypotheek. Op deze zaken kan op verzoek van het WSW een hypotheekrecht gevestigd worden. In een dergelijk geval zal een financier het WSW wel moeten aanspreken.

De reële waarde van de leningen bedraagt € 972,6 miljoen en is berekend met peildatum 31 december 2020 waarbij de kasstromen (rente en aflossing) contant zijn gemaakt. Hierbij zijn de cashflows contant gemaakt op basis van rekenrente financieringscurve.

Basisrenteleningen

Van de totale leningenportefeuille ultimo 2020 ad € 657 miljoen bestaat € 118 miljoen uit basisrenteleningen. De door Elkien afgesloten basisrenteleningen zijn verstrekt door de BNG Bank en de NWB Bank. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,6% (2019: 3,6%). De credit spread die op deze leningen wordt betaald, wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,2%.

Essentie basisrenteleningen

Een basisrentelening kan gezien worden als een combinatie van een renteswap en een roll-over lening. Het voordeel van een basisrentelening is dat geen sprake is van margin call verrekening (mogelijke storting van onderpand) en dat voor zeer lange looptijden gekozen kan worden. De basisrentelening bestaat uit een basisrente verhoogd met een kredietopslag voor een bepaalde periode. Nieuwe basisrenteleningen komen alleen onder specifieke voorwaarden in aanmerking voor WSW borging.

Risico creditspread

Bij een basisrentelening is het risico dat de geldgever bij een kredietopslag herzieningsmoment een niet marktconforme opslag biedt. Indien de geldnemer deze opslag niet accepteert vindt afwikkeling tegen marktwaarde plaats. Deze kan hoger liggen dan de nominale waarde van de lening. Elkien typeert dit risico als beperkt, omdat de basisrenteleningenportefeuille niet verstrekt is door commerciële partijen, maar door de sectorbanken. Bij hoge kredietopslagen kan Elkien opteren voor een korte(re) looptijd.

Marktwaarde derivaten

Alle derivaten met een startdatum voor 31 december 2020 zijn gekoppeld aan een variabele lening, waardoor het renterisico voortvloeiende uit de variabele lening afgedekt is door het derivaat.
Van de variabel rentende leningen is voor een nominale waarde van € 98 miljoen aan renteswaps afgesloten om het variabel rente risico op deze leningen af te dekken. De marktwaarde van deze renteswaps is eind 2020 € 117,4 miljoen negatief (2019: € 108,3 miljoen negatief). In 2020 is voor nominaal € 16,5 miljoen renteswaps (met CSA) afgekocht.

Credit Support Annex (CSA)'s en Break Clauses

Om derivaten te kunnen afsluiten, dient een raamovereenkomst opgesteld te worden. Doorgaans is sprake van een ISDA raamovereenkomst, die bestaat uit een Master Agreement, Schedule en Credit Support Annex. De uitzondering hierop is de BNG Bank waarmee een Raamovereenkomst Financiële Derivaten (RFD) zonder CSA is afgesloten.

In de renteswap confirmaties met de banken zijn veelal breakclauses opgenomen om het kredietrisico voor partijen te beperken. Doorgaans is sprake van mutual breakclauses, waarbij beide partijen het recht hebben op de breakdatum de renteswap af te wikkelen. In het kader van herstructurering van de derivatenportefeuille is in 2014 een deel van de mutual breakclauses omgezet in mandatory breakclauses, waarbij sprake is van automatische afwikkeling op de breakdatum.

Elkien heeft ultimo 2020 € 33 miljoen aan cash collateral verstrekt aan banken. Dit is geld dat bij een stijgende rente teruggestort wordt door de banken. Bij een rentedaling van 0,5% en 1,0% zal de margin verplichting voor Elkien € 44 respectievelijk € 48 miljoen bedragen. Bij een rentestijging van 0,5% en 1,0% zal de marginverplichting € 23 respectievelijk € 15 miljoen bedragen.

De breakclauses vallen verspreid over de jaren 2021 tot en met 2024. De liquide derivatenbuffer van Elkien is van voldoende omvang om te kunnen voldoen aan eventuele liquiditeitsverplichtingen, voortvloeiend uit de breakclauses. Deze mogelijke liquiditeitsverplichtingen bedragen voor 2021 € 11 miljoen, voor 2022 € 10 miljoen, voor 2023 € 32 miljoen en voor 2024 € 31 miljoen. Deze bedragen zijn berekend per ultimo 2020.

Caps

Om het liquiditeitsexposure voortvloeiende uit de marginverrekening te reduceren zijn in 2014 plafonds (caps) overeengekomen met enkele banken. Deze caps maximaliseren het margin call risico.

Embedded derivaten

Een embedded derivaat is een derivaat dat deel uitmaakt van een contract; het zogenaamde basiscontract. Elkien waardeert haar derivaten tegen kostprijs en moet volgens de RJ 290 de embedded derivaten, die niet nauw verbonden zijn met het basiscontract, gescheiden waarderen. Elkien heeft enkele leningen, waarbij de bank de optie heeft om na een aantal jaren de lening voor een additioneel aantal vooraf overeengekomen jaren tegen een vooraf vastgesteld rentepercentage te verlengen. Deze optie betreft een embedded derivaat en dient separaat gewaardeerd te worden.

De extendible leningen hebben een nominale waarde van in totaal € 31 miljoen. De marktwaarde van deze leningen bedraagt eind 2020 € 38 miljoen negatief (2019: € 30 miljoen negatief). Deze waardemutatie wordt veroorzaakt door schommelingen in de marktrente.

Kengetallen

De ratio’s zijn als volgt berekend:

ICR (Interest Coverage Ratio): gecorrigeerde som der bedrijfsopbrengsten / jaarlijkse bruto rentelasten

Solvabiliteit marktwaarde: gecorrigeerd eigen vermogen / gecorrigeerd balanstotaal

De kortlopende schulden hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de schulden benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan. Met boeten verschuldigd voor vervroegde aflossing dient rekening gehouden te worden indien en voor zover die vervroegde aflossing bij de schuldeiser is aangekondigd of op andere wijze vaststaat.

Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.

Huurverplichtingen

Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal circa € 1,9 miljoen (2019: circa € 2,5 miljoen). Hiervan heeft circa € 1,3 miljoen een looptijd van meer dan een jaar.

Van de huurverplichtingen ultimo 2020 zijn geen huurbetalingen in 2020 in de winst- en verliesrekening verwerkt. In 2020 is € 571k aan huren betaald.

Operationele lease

Leasecontracten waarbij de voor- en nadelen geheel of nagenoeg geheel verbonden zijn aan Elkien, maar het eigendom niet bij Elkien ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

Eind 2020 heeft Elkien ten aanzien van haar wagen- en fietspark leaseverplichtingen ter grootte van circa € 1,1 miljoen (2019: circa € 0,7 miljoen). Deze leaseverplichting is in onderstaande tabel nader toegelicht:

Gedurende het verslagjaar zijn in de winst- en verliesrekening verwerkt:

Investeringsverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw tot een bedrag van circa € 36 miljoen (2019: circa € 27,1 miljoen).

Onderhoudsverplichtingen

Ultimo boekjaar is Elkien onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een totaalbedrag van circa € 106k. Dit heeft betrekking op werkzaamheden die in 2021 zullen worden uitgevoerd.

Ultimo boekjaar is Elkien onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een totaal bedrag van circa € 12 miljoen waarvan de uitvoering nog ter hand moet worden genomen. Dit betreft onderhoudsafspraken met betrekking tot opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2017 t/m 2019 door en met de ketenpartners voor de komende 25 jaar na oplevering.
Per 1 januari 2016 is Elkien de Ketensamenwerking aangegaan met zes partners uit de bouwwereld. De overeenkomsten zijn getekend voor meerjarige afspraken over het planmatig onderhoud en de woningverbeteringen van zo’n 20.000 woningen in Friesland.

WSW Obligo

WSW-deelnemers hebben naar het borgingsinstituut Waarborgfonds Sociale Woningbouw een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, doet WSW geen beroep op deze obligoverplichting. Ultimo 2020 bedroeg deze voorwaardelijke verplichting voor Elkien € 26 miljoen (2019: € 25 miljoen).

Om te voorkomen dat WSW een aanspraak krijgt op zijn borgstelling, stelt WSW als borgingsinstituut financiële eisen aan haar deelnemers. Corporaties die niet voldoen aan de kredietwaardigheidseisen komen in beginsel in aanmerking voor saneringssteun.

Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid

Stichting Elkien vormt met Elkien Holding B.V. en Elkien CPS B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de Invorderingswet zijn de vennootschap en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Verrekening vindt plaats via de rekening-courant.

De "te ontvangen netto-huur" is gewijzigd ten opzichte van 2019 als gevolg van:

• Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging, harmonisatie en wegens woningverbetering € 2,3 miljoen;
• Het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen € 0,5 miljoen;
• Kortingen, verkopen en sloop van woningen in exploitatie -/- € 1,0 miljoen.

De geografische onderverdeling van de netto huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:

De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:

Het planmatig onderhoud in 2020 is € 11 miljoen hoger dan in 2019, als gevolg van een gemaakte inhaalslag ten aanzien van uitgestelde onderhoudswerkzaamheden.

De toegerekende organisatiekosten aan onderhoudskosten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals deze in paragraaf 6.1 zijn opgenomen. Deze kosten bestaan uit bedrijfskosten en lonen en salarissen welke verband houden met het onderhoud van vastgoed in exploitatie.

9.8.1 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

De verkoopopbrengst betreft 40 woningen en 357 parkeervoorzieningen (2019: 136 woningen). De door de verkoop in 2020 gerealiseerde waardedaling begrepen in de herwaarderingsreserve bedraagt € 4,0 miljoen.

9.8.2 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

9.9.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

9.9.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Onder de post worden de organisatiekosten opgenomen die niet rechtstreeks aan de primaire activiteiten toegerekend kunnen worden. Het betreffen hier o.a. de personele, facilitaire en huisvestingskosten voor de ondersteunende afdelingen van de organisatie (o.a. HRM, Communicatie, Strategie, Control en Financiën).

9.13.1 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

9.13.2 Rentelasten en soortgelijke kosten

De hiervoor vermelde rentelast van langlopende schulden leningen kredietinstellingen kan als volgt worden gespecificeerd:

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

Het nominale verschil tussen de fiscale en commerciële waarde van de materiële vaste activa in exploitatie bedraagt € 352 miljoen.

De acute belastinglast over 2020 is als volgt bepaald:

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt voor 2020 25%. De lagere effectieve belastingdruk ad. -/- 6,6% (2019; -/- 0,5%) wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, de gerealiseerde en de niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet- aftrekbare heffing van de Aw.

Het effectieve belastingtarief wijkt af van voorgaand jaar door de vorming van een actieve latentie voor het afschrijvingspotentieel en de lagere netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet.

Elkien heeft te maken met onzekere belastingposities uit hoofde van ingenomen standpunten ten aanzien van ingediende aangiftes en lopende bezwaarprocedures. Aangiftes vennootschapsbelasting zijn tot en met 2016 definitief geregeld. Met betrekking tot 2014 loopt een bezwaarprocedure tegen de door de belastingdienst aangebrachte correctie ten aanzien van de verwerking van de kosten inzake herstructurering van de derivatenportefeuille 2014. Het geschil met de belastingdienst bedraagt € 19,9 miljoen. Voor 2015 tot en met 2020 is door Elkien een acute belastinglast van nihil verantwoord onder de veronderstelling dat voldoende fiscale faciliteiten beschikbaar zullen zijn. De aangiften 2017 tot en met 2019 zijn ingediend met inachtneming van het bezwaarschrift. De kosten inzake herstructurering van de derivatenportefeuille 2014 betreft een timingsverschil en bedraagt per 31 december 2020 netto contant € 3,1 miljoen.

Gedurende het jaar 2020 had Elkien gemiddeld 163 fte’s in dienst (2019: 160), verdeeld over de afdelingen:

Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2019: 0).

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Elkien zijn uitgevoerd door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., als zijnde de onafhankelijke externe accountant zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Deze honoraria zijn inclusief BTW en hebben betrekking op het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar 2020, ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het boekjaar zijn verricht. Er is geen sprake van kosten voor fiscaal advies of overige niet-controlewerkzaamheden.

Tot en met de datum van opmaken van de jaarrekening 2020 hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan.

Per ultimo 2020 wordt het bestuur gevormd door één bestuurder a.i. die benoemd is voor bepaalde tijd. De benoeming van de nieuwe directeur-bestuurder is ingegaan per 15 januari 2021. De benoeming van een tweede directeur-bestuurder vindt plaats in de loop van 2021. Voor het inkomensbeleid voor het bestuur volgt Elkien de aanbevelingen van de Beloningscode VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties). Voor de honorering van commissarissen volgt de raad de code voor honorering van commissarissen in woningcorporaties, welke geldt vanaf 1 juli 2010 en onderdeel is van de vernieuwde Governance Code Woningcorporaties.

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke- en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Stichting Elkien van toepassing zijnde regelgeving: Het WNT-maximum voor de woningbouwcorporaties, klasse G.

Het bezoldigingsmaximum in 2020 voor Stichting Elkien is € 189.000. Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 15% en voor de overige leden 10% van het bezoldigingsmaximum van de bestuurder.

11.2.1 Bezoldiging topfunctionarissen
 

Leidinggevende topfunctionarissen

Toezichthoudende topfunctionarissen

11.2.2 Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2020 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2020 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.

Heerenveen, 14 juni 2021
Stichting Elkien